賃貸物件を契約する際に不動産会社に仲介手数料を請求されたことはありませんか？家賃の1カ月分を請求されることが多いため、仕方ないとあきらめている人も多いでしょう。
国土交通省では、不動産会社が賃貸物件の紹介をして、受け取ることができる報酬（仲介手数料）の上限は、家賃の100％としております。
仲介手数料については、不動産会社が賃貸物件を探したり、物件の案内をしたり、審査が通過するためにアドバイスをしたり、契約書作成や鍵の引き渡し段取りなど、お客様へ尽力した結果の報酬のため、私の立場から申し上げると“値引きはしないで”という気持ちはあります。
しかし不動産会社によっては、仲介手数料が安くしております。たとえばエイブルさんのように仲介手数料が半額とうたっている会社があります。また、「仲介手数料がかかりません！」とアピールする物件も多数あります。なぜ、そのように仲介手数料が半額だったり、無料でお部屋をご紹介が可能なんでしょうか？それを考えるには、仲介手数料に関する正しい決まりごとと、値引きの裏側を探ってみましょう。
賃貸業界の仕組みを理解する
騙されないためには、まず賃貸業界の仕組みを正しく理解する必要があります。物件を借りたい人は、街中の不動産会社の店舗に訪れることが多いと思います。実は、物件を仲介する不動産会社も取り扱っている物件によって、「元付(もとづけ)」と「客付(きゃくづけ)」の2種類に分かれるのです
直接貸主と契約している「元付」不動産
大家である貸主と媒介契約（仲介契約）を結んでいる不動産会社を大元の不動産会社として「元付」と呼んでいます。つまり、管理物件ということです。管理物件は大家から広告料という名目で、広告掲載料を請求することができます。その場合、貸主は借主から得た礼金を広告掲載料に当てるのが慣例となっているのです。
借主を探してくる「客付」不動産
「客付」とは、そのまんまお客さんを連れてくる不動産会社の意味を持ちます。この場合、情報となる賃貸物件の家主と契約していないのが客付の不動産会社となります。広告を掲載していたからといって元付とは限りません。客付の収益源が借主から得る仲介手数料になるのです。
物件次第で仲介手数料が無料にできるのは、広告掲載料が付いているかどうかなのです。
つまり、仲介手数料無料の大きな支えは広告掲載料になります。
貸主が不動産会社に支払う報酬を、客付け不動産会社に支払うことができるのです。元付は仲介手数料を得て、客付けは広告費を得るというのがお互いのメリットとなるのです。
ですので、客付会社は手数料を無料や半額でもやっていけるというわけです。
「貸主が仲介手数料も広告費も負担してくれたら良かった」なんて安易に考えないでください。最初に言ったように、貸主は礼金を広告費に当てます。つまり、仲介手数料が無料となる代わりに、礼金を取られて、それを貸主は広告費に充てているだけなのです。最終的なお金の負担者は誰なのかをよく考える必要があります。